Annuitätendarlehen: Der Klassiker bei Baufinanzierungen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker im Bereich der Baufinanzierung. Viele Menschen hegen den Traum von der eigenen Immobilie, die wenigsten sind jedoch in der Lage, das Eigenheim komplett aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Jetzt stellt sich die Frage, welche Bank das Darlehen zu den günstigsten Konditionen anbietet. Das Annuitätendarlehen gehört in die Kategorie der Hypothekendarlehen und deckt den größten Teil der potenziellen Kauf- und Baukosten ab. Darlehensnehmer profitieren von dem festen Zinssatz, der eine genaue Planung neben den sonstigen finanziellen Verpflichtungen ermöglicht.

Was bedeutet Annuität?

Der Begriff Annuität steht für die Tilgungsrechnung des Darlehens. Es handelt sich um die von Zinssatz und Laufzeit abhängige jährliche Zahlungsgröße. Durch den in der Annuität enthaltenden Zins- und Tilgungsanteil verringert sich der Kreditbetrag während der Laufzeit. Während die Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit gleich hoch bleibt, sinkt die Zinsbelastung im gleichen Zeitraum. Die gleichbleibende Tilgungsrate ist Gegenstand eines Tilgungsplans, der eine hohe Planungssicherheit bietet. Der Stand der Zins- und Tilgungsraten bleibt jederzeit übersichtlich.

Laufzeit

In der Regel läuft ein Annuitätendarlehen über zehn bis 15 Jahre, höhere Festschreibungszeiten für die Immobilienfinanzierung sind gleichfalls üblich. Die Möglichkeit einer festen und übersichtlichen Kalkulation bei gleichbleibenden Tilgungsraten und sinkender Zinsbelastung macht das Annuitätendarlehen bei Kreditnehmern so beliebt. Schon am Anfang der Laufzeit steht fest, wie hoch der noch verbleibende Darlehensbetrag am Ende der Finanzierungsphase sein wird. Trotz fester Rückzahlungsraten besteht jedoch eine gewisse Flexibilität, um zu einem späteren Zeitpunkt einen günstigeren Zinssatz auszuhandeln.

Zins- und Tilgungsanteil

Die monatlichen Rückzahlungsraten bestehen aus dem Zins- und Tilgungsanteil. Die zu zahlenden Zinsen nehmen den größten Teil der Rückzahlungsraten ein, daher ist die Darlehenstilgung am Anfang der Laufzeit eher gering und die Zinsbelastung entsprechend hoch. Mit jeder Rückzahlungsrate verringert sich die Restschuld des Darlehens und damit auch die Zinsbelastung, da sich die Höhe der Zinszahlung immer nach der Restschuld richtet. Der Zinsanteil berechnet sich mit jeder zurückgezahlten Rate neu nach der noch offenen Restschuld. Das lässt sich schnell und einfach mit einem Annuitätenrechner berechnen. Die Zinsen werden lediglich auf den noch verbleibenden Kreditbetrag und nicht auf den Gesamtbetrag fällig. Zum Ende der Laufzeit überwiegt der Tilgungsanteil, sodass die monatliche Rückzahlungsrate nur noch einen sehr geringen Zinsanteil beinhaltet.

Damit die Rückzahlungsrate jedoch gleich hoch bleibt, wird der Tilgungsanteil angepasst, wodurch sich die verbleibende Restschuld mit fortschreitender Laufzeit verringert. Wie hoch die monatliche Tilgungsrate ausfällt, hängt von der finanziellen Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers ab und ist Gegenstand einer Vereinbarung mit der Bank. Wer es sich leisten kann und das Annuitätendarlehen schneller zurückzahlen möchte, entscheidet sich für eine höhere Tilgung zu Beginn der Laufzeit. Apropos: Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, erfahren Sie hier. Um eine hohe Planungssicherheit zu erreichen, wird ein Darlehen mit fester Zinsbindung abgeschlossen. Gegen Ende der Laufzeit nach zehn oder 15 Jahren benötigen die meisten Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung, da noch eine Restschuld besteht.

Sonderzahlungen sollten möglich sein

Trotz der festen Rückzahlungsraten bietet das Annuitätendarlehen die Option, Sonderzahlungen zu leisten. Sonderzahlungen verringern die Restschuld des Darlehens, denn es handelt sich um Zahlungen außerhalb der im Tilgungsplan festgelegten Konditionen. Diese Sonderzahlungen sind möglich, wenn dem Darlehensnehmer unerwartet Geld zur Verfügung steht, zum Beispiel durch eine Erbschaft, eine Gehaltserhöhung oder sonstige außerplanmäßige Einnahmen. Durch diese außerplanmäßigen Tilgungsraten ist es möglich, die Laufzeit des Annuitätendarlehens zu verkürzen. Die meisten Banken verlangen für die Sondertilgung jedoch eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung, da dem Darlehensgeber durch die verkürzte Laufzeit die entsprechenden Zinszahlungen entgehen. Um diese zusätzliche finanzielle Belastung zu vermeiden, ist es ratsam, einen Darlehensvertrag mit der Option, Sonderzahlungen zu leisten, abzuschließen.

Kundenfreundliche Kreditinstitute bieten die Option, Sonderzahlungen zu leisten bei Abschluss des Darlehensvertrages an, üblich sind 5 bis 10 % p.a. Neben dieser prozentualen Sondertilgung sehen manche Banken auch eine pauschale, einmalige Sonderzahlung pro Jahr, zum Beispiel in Höhe von 1.200 Euro vor. Optimal für den Darlehensnehmer sind nicht auf ein bestimmtes Datum im Jahr festgelegte Sonderzahlungen für eine maximale Flexibilität. Abhängig vom Anbieter fallen die Konditionen hinsichtlich der Sonderzahlungen unterschiedlich aus.

Der Kreditvertrag sollte auch Zusatzleistungen wie Ratenpause, Wiederaufstockung und Finanzierungsreserve berücksichtigen. Diese Zusatzoptionen bieten eine Absicherung gegen unerwartete Ereignisse, die eine vorübergehende Einstellung der Rückzahlungsraten erfordern. Die Aussetzung der Ratenzahlungen ist bis zu sechs Monaten möglich. Die Option einer Finanzierungsreserve sollte gleichfalls in den Kreditvertrag mit aufgenommen werden, denn sie bietet einen Puffer, um unerwartete Kosten, die in Verbindung mit einer Immobilienfinanzierung häufig auftreten. Diese Finanzierungsreserve beträgt bis zu 10 Prozent der Kreditsumme. Die Wiederaufstockung beinhaltet die Möglichkeit einer deutlich vereinfachten und schnelleren zusätzlichen Darlehensaufnahme.

Das Ziel der Baufinanzierung besteht darin, den Baukredit so schnell wie möglich an den Anbieter, die Bank zurückzuzahlen. Dabei ist jedoch die finanzielle Situation des Kreditnehmers zu berücksichtigen und eine finanzielle Überlastung durch zu hohe Rückzahlungsraten zu vermeiden. Je kürzer die Laufzeit, desto geringer fällt jedoch die Zinsbelastung aus. Die meisten Banken sehen eine Tilgung von mindestens 1 Prozent vor, ideal ist eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent bei einem günstigen Zinsniveau.

Fazit

Diese Darlehensform eignet sich vorzugsweise für Käufer selbst genutzter Immobilien, die sich gegen Finanzierungsrisiken absichern wollen. Der Tilgungsverlauf wird für einen langen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren festgeschrieben. So wissen Darlehensnehmer immer genau, wo sie geradestehen und wie hoch die noch bestehende Restschuld ist. Lange, feste Zinsbindungsfristen bedeuten zwar weniger günstigere Konditionen, bieten jedoch eine Sicherheit gegen unerwartete hohe Ratenzahlungen. Auf der anderen Seite besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen der Anschlussfinanzierung höher ausfallen. Vertragliche Zusatzoptionen wie Sondertilgung, Wiederaufstockung, Finanzierungsreserve und Ratenpause sichern die Darlehensnehmer gegen unerwartete Lebensereignisse ab.